別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋北 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋北 -17 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　那須　明   TEL.

鑑定評価額 22,300,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市北区若鶴町２６４番 ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模住宅が建ち 並ぶ住宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 名鉄味美 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　８ ．０ｍ市道 交通 施設 名鉄味美駅西方 2.3km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状程度の地域環境を維持しながら推 移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北区、西区の庄内川以北、及び豊山町、春日井市等周辺市町を含む住宅地域の圏域である。需要者は地縁 を有する圏内在住の一次取得者層が中心である。交通の利便性がやや劣る地域ではあるが、建売住宅等の供給が断続的 に続いている。需給バランスは概ね良好であり、地価水準は若干の上昇基調で推移している。取引の中心となる価格帯 は、土地は総額２０００万円程度、新築戸建住宅は３０００～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格が求められた。収益還元法は画地形状等から、現実的かつ合理 的な賃貸住宅等の想定が困難であるため適用しなかった。当該地域の取引は自用目的が中心であり、収益性よりも居住 の快適性・利便性が重視され、価格形成にあたっては市場価格が重視される。従って、市場性を反映した比準価格を重 視し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋北 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    118,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [109.0] 100 [ 98.0] [109.0] 100 123,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    120,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の人口は若干の減少傾向に転じている。 不動産市況は堅調に推移しているものの、イ ンフレや利上げ懸念等、経済の先行きに不透 明感は強い。 庄内川の北側に位置し、利便性がやや劣る住 宅地域である。地域要因に変動は見られず、 需給バランスは概ね良好で地価は若干の上昇 基調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％