別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋北 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋北 -14 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　佐野　達也   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市北区如意２丁目７５番 ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅等と駐車 場が混在する住宅地 域 南8m市道 水道、ガス、下水 名鉄味美 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　８ ｍ市道 交通 施設 名鉄味美駅西方 1.9km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に共同住宅や事業所、駐車場等がみられる住宅地域である。周辺において特段の地域要因の変化 はみられず、現状の住宅需要の堅調さを維持し、地価は安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北区庄内川以北を中心とした隣接市町を含む住宅地域と判定する。需要者は名古屋市内を中心に隣接市 町に勤める個人が中心である。北区中心部に比べ鉄道駅の利便性は劣るものの価格と住居環境のバランスは良く住宅需 要は堅調である。中心となる価格帯は、土地のみで１５００～２５００万円程度、新築戸建住宅で２５００～４０００ 万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく、収益不動産の想定は現実的ではないため、収益価格の試算は行わなかったが、自用目的の取引が中 心の地域であり、取引事例比較法による比準価格は市場実勢を反映しており、十分な信頼性を有すると判断する。従っ て、比準価格を標準として、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　北（県） -6                　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    120,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界情勢を発端とする物価上昇が相次ぐ中、 今のところ不動産市況は堅調であるものの、 建築費の高騰や金利上昇懸念により不透明感 は強まっている。 一般住宅を中心に共同住宅や事業所等もみら れる住宅地域である。地域要因に影響を及ぼ す特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％ +0.8 ％