鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋北 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ西０５１４ -9	名古屋市西区		底地	（　）	長方形	北9m市道、中間画地		近商絶対高３１ｍ高度 (90,200)
b	Ａ北０５３７ -18	名古屋市北区		底地	（　）	長方形	南7.3m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,200)
c	Ａ北０５２６ -4	名古屋市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,200)
d	Ａ北０５２６ -17	名古屋市北区		建付地	（　）	袋地等	北6m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,200)
e	Ａ北０４１９ -520	名古屋市北区		建付地	（　）	長方形	南東7.3m市道、南西7.3m、角地		１住居高度地区最高31m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 105,102) 210,204	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	220,389	100 [ 100.7]	218,857	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	219,000
b	(　 130,056) 220,000	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 107.9]	205,320	100 [ 92.9]	221,012		221,000
c	(　 ) 245,408	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	206,347	100 [ 92.9]	222,117		222,000
d	(　 ) 202,365	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	189,061	100 [ 87.7]	215,577		216,000
e	(　 ) 179,868	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.3]	150,804	100 [ 69.4]	217,297		217,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -27.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 219,000 円／㎡]

名古屋北 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,894,760	319,177	1,575,583	1,290,380	285,203	（　0.9732） 277,560	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	6,454,884 円　　　　（　 41,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋北 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	61.66	Ｗ2	106.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	156 ㎡	8.0 m x 18.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建戸建一般住宅を想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建の一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	居宅	106.95	100.0	106.95	1,558	166,628	2.0	333,256
							1.0	166,628
～

～

～

～

計		106.95	100.0	106.95		166,628		333,256
								166,628

⑨年額支払賃料	166,628 円　×　12ヶ月　＝　 1,999,536 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 106.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,999,536 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 159,963 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,839,573 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	333,256 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,066 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 166,628 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 52,121 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,894,760 円　　　　（　 12,146 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ北賃貸２６　　　　-26	1,403 ( 1,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,559	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,605 円/㎡　月額支払賃料（　 1,558 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ北賃貸０４　　　　-29	1,732 ( 1,700)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,650
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋北 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	91,000 円	18,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	99,977 円	1,999,536　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 15,400 円	18,200,000　×　　 50.0 ％　×　 1.70 /1000
④損害保険料	18,200 円	18,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,200 円	18,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 319,177 円　（　　　　　　 2,046 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 106.95 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0756 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,290,380 円（　　　　　 8,272 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,894,760 円
②総費用	319,177 円
③純収益　①－②	1,575,583 円
④建物等に帰属する純収益	1,290,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	285,203 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	277,560 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,779 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,454,884 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
名古屋北 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋北 -2

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　原科　篤

TEL.

鑑定評価額

34,200,000 円

１㎡当たりの価格

219,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市北区金城２丁目７０７番｢金城２－７－８｣				②地積　(㎡)	156 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2.5	住宅Ｗ2	小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北7m市道	水道、ガス、下水	名城公園 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　７
ｍ市道

交通

施設

名城公園駅北方

850m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、当面は現状の住環境を維持すると考えられる。利便性のよい住宅
地に対する需要は堅調で、地価水準は当面強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 219,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね北区の庄内川以南を中心とし、西区、東区等の隣接地域も含む住宅地域一円と判断した。需要者の中
心は、比較的地価水準が高い駅徒歩圏内の地域では二次取得者層、地価水準が中位の地域は一次取得者層が主体で、周
辺市区町からの転入も見られる。土地は２，５００～３，５００万円程度、新築の戸建物件は４，０００～５，５００
万円程度が取引の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地周辺には戸建住宅のほか共同住宅も混在するが、土地の価格に見合う賃料水準が十分には形成されていない
ため、収益価格は低位に試算された。市場では自己使用を目的とする取引が中心であることから、収益価格は十分な説
得力を有していない。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向を勘案した結果、取引事例との比較
から求めた比準価格を重視し、収益価格を参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋北 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 226,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[100.0]

100
[108.1]

[100.0]
100

217,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇等による先行き不透明感はあるもの
の、名古屋市北区住宅地の需要は堅調であり
、地価は上昇傾向で推移している。

地下鉄駅から概ね徒歩圏内の住宅地域での不
動産需要は底堅く、この１年間での地価は上
昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋北 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ北０５２６ -27	名古屋市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.9m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,200)
b	Ａ北０５２６ -4	名古屋市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,200)
c	Ａ北０５２６ -2	名古屋市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北2.7m市道、中間画地		準工高度地区 (70,200)
d	Ａ北０５３４ -30	名古屋市北区		建付地	（　）	袋地等	北5.4m市道、中間画地		準工絶対高３１ｍ高度 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 269,015	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.6]	226,633	100 [ 104.0]	217,916	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	218,000
b	(　 ) 245,408	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	206,347	100 [ 99.0]	208,431		208,000
c	(　 ) 201,256	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.4]	186,171	100 [ 79.6]	233,883		234,000
d	(　 ) 192,976	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	210,805	100 [ 96.9]	217,549		218,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -8.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 219,000 円／㎡]

名古屋北 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地地域内にあり、積算価格は求められなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,870,098	315,776	1,554,322	1,290,380	263,942	（　0.9732） 256,868	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	5,973,674 円　　　　（　 38,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋北 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	61.66	Ｗ2	106.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	156 ㎡	8.0 m x 18.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建戸建一般住宅を想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建の一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	居宅	106.95	100.0	106.95	1,505	160,960	2.0	321,920
							1.0	160,960
～

～

～

～

計		106.95	100.0	106.95		160,960		321,920
								160,960

⑨年額支払賃料	160,960 円　×　12ヶ月　＝　 1,931,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 106.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,931,520 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 115,891 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,815,629 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	321,920 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,026 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 160,960 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 51,443 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,870,098 円　　　　（　 11,988 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ北賃貸０４　　　　-29	1,732 ( 1,700)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,500	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,550 円/㎡　月額支払賃料（　 1,505 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ北賃貸０４　　　　-30	1,805 ( 1,754)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,593
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋北 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	91,000 円	18,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	96,576 円	1,931,520　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 15,400 円	18,200,000　×　　 50.0 ％　×　 1.70 /1000
④損害保険料	18,200 円	18,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,200 円	18,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 315,776 円　（　　　　　　 2,024 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 106.95 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0756 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,290,380 円（　　　　　 8,272 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,870,098 円
②総費用	315,776 円
③純収益　①－②	1,554,322 円
④建物等に帰属する純収益	1,290,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	263,942 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	256,868 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,647 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,973,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,300 円／㎡）