別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋東 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋東 -12 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　大竹　大輔   TEL.

鑑定評価額 35,800,000 円  １㎡当たりの価格 275,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市東区大松町１０４番２ ｢大松町１－４｣ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｓ3 一般住宅の中に事務 所等が見られる住宅 地域 北8m市道 水道、ガス、下水 大曽根 930m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 大曽根駅南方 930m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域として概ね熟成しており、特段の大きな変動要因もなく、当面は現状のまま推移していくものと 予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    275,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東区を中心に、周辺区内に存する住宅地域である。需要者は、市内勤務の一次取得者が中心で、他には 不動産業者等もある。近隣地域及びその周辺は、既成の住宅地域として概ね熟成していることから、更地としての供給 は少ないものの、既存住宅を細分化した分譲等が見られるなど、需要は堅調である。中心となる価格帯は、土地で３， ０００万円程度、新築戸建住宅で４，０００～５，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性の高い事例から試算しており、市場性を反映した実証的な価格である。また、近隣地域では、周辺に 共同住宅も見られるが、一般住宅が大半を占める等、自用目的の取引が中心となることから、比準価格を標準とし、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理的な 賃貸住宅の想定が困難であることから、収益価格は試算しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋東 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    260,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [109.0] 100 [ 88.4] [ 99.0] 100 273,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    260,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢、社会経済情勢等の不安要素はある が、不動産の立地、用途、収益物件の可否等 の個性に応じて、取引市場には強弱が見られ る。 当該地域は、既成の住宅地域として概ね熟成 している等、地域要因に特段の変動は認めら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.8 ％  ％