鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋東 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ東０４３８ -9	名古屋市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
b	Ａ千種０５３０ -25	名古屋市千種区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,354)
c	Ａ千種０５４２ -1	名古屋市千種区		更地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	Ａ千種０５４２ -4	名古屋市千種区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e	Ａ千種０４３３ -524	名古屋市千種区		貸家建付地	（　）	不整形	北5.4m市道、中間画地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 385,043	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	398,905	100 [ 121.8]	327,508	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	324,000
b	(　 ) 303,444	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	308,906	100 [ 103.3]	299,038		296,000
c	(　 ) 249,078	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 84.6]	301,779	100 [ 91.2]	330,898		328,000
d	(　 ) 448,436	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	465,477	100 [ 95.0]	489,976		485,000
e	(　 ) 327,064	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	348,643	100 [ 100.8]	345,876		342,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -15.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 355,000 円／㎡]

名古屋東 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断し、開発法を適用したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,603,952,746	1,059,660,998	12	605,000	3,389.40	290,000	3,603.80
⑧開発法による価格	544,291,748 円　　　　（　 321,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋東 -9　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,698 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,698.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
764.40 ㎡	3,603.80 ㎡	3,395.88 ㎡	207.92 ㎡	3,389.40 ㎡	ＲＣ・8F ( 39 戸) 86㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 45.0 ％）	（ 212.2 ％）	（ 200.0 ％）	（ 12.2 ％）	（ 94.05 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	33.0 ｍ 57.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

605,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 605,000 円／㎡　　×　　 3,389.40 ㎡　　＝　　　　 2,050,587,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,050,587,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 290,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 298,700 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 298,700 円／㎡　　×　　　 3,603.80 ㎡　　＝　　　　 1,076,455,060 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,050,587,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 225,564,570 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,302,019,630 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	19 ヶ月	販売管理費(2期目)	24 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	26 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	29 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	164,046,960 円	( 8 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 137,094,044 円
	販売総額(2期)	1,476,422,640 円	( 72 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,155,005,431 円
	販売総額(3期)	410,117,400 円	( 20 ％)	×　　0.7604	（ 29 ヶ月）	＝　　 311,853,271 円
収入合計		－	－	－	－	1,603,952,746 円
支出	建築工事費(1期)	107,645,506 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 99,808,913 円
	建築工事費(2期)	107,645,506 円	( 10 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 91,681,677 円
	建築工事費(3期)	861,164,048 円	( 80 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 673,688,635 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	112,782,285 円	( 50 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 104,571,735 円
	販売管理費(2期)	112,782,285 円	( 50 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 89,910,038 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,059,660,998 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,603,952,746 円　　－　　　　　　 1,059,660,998 円　　＝　　　　　 544,291,748 円 321,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
名古屋東 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋東 -9

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　鎌塚　敦司

TEL.

鑑定評価額

571,000,000 円

１㎡当たりの価格

336,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	235,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市東区徳川町２６０９番１				②地積　(㎡)	1,698 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	不整形 1:2	共同住宅ＳＲＣ13	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	北8m市道、背面道	水道、ガス、下水	大曽根 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

大曽根駅南西方

500m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

規模の大きい土地を中心に分譲マンション等に転換が進んでいたが、マンション業者の素地取得は都心エリアに
集中しているためマンションよりも戸建住宅が増えてゆくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
地勢　　　　　　　　　　　　　　  -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 337,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 332,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東区、千種区を中心とした都心部へのアクセスが良いマンションに適する地域である。主たる需要者は、
大手のマンションデベロッパーが多いが、地場の中堅業者も見られる。マンション業者の分譲価格は強気であるが、地
下鉄駅から徒歩圏外のマンションの売れ行きは都心に比べるとやや落ちるため素地の価格の上昇も都心よりは緩やかで
ある。中心となる価格帯は画地規模等により大きく異なるが、総額が５億円を超えると大手の業者が中心となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格に比較して開発法による価格がやや低位に求められた。比準価格はマンション適地の取引事例を比較して求め
たもので、市場の実態を反映した実証的な価格である。開発法による価格は想定要素を含むが、マンション業者の投資
採算性を反映した理論的な価格であり、一定の説得力を有する。以上により、比準価格と開発法による価格を比較考量
し、代表標準地からの検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋千種 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +12.3

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 406,000 円／㎡

[105.9]
100

100
[112.3]

100
[112.9]

[ 99.0]
100

336,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    314,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

資材価格と人件費の上昇から建築費用は高騰
しているが、足元の分譲はまだ好調である。
分譲価格の天井感も見られ、今後の売れゆき
が注目される。

マンションの人気は利便性の優る都心部に集
中していたが、在宅勤務の普及により郊外の
マンションの需要も回復基調にある。

個別的要因の変動は特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋東 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ東０５３２ -2	名古屋市東区		更地	（　）	台形	北西24.5m県道、中間画地		２住居３１ｍ高度地区 (70,200)
b	Ａ東０４３８ -507	名古屋市東区		更地	（　）	不整形	北7.9m市道、東4m、角地		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)
c	Ａ千種０５３３ -21	名古屋市千種区		更地	（　）	ほぼ長方形	東14.9m市道、南6.1m、角地		１住居 (70,200)
d	Ａ千種０５４０ -26	名古屋市千種区		更地	（　）	長方形	北5.5m市道、中間画地		２中専２０ｍ高度地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 211,391	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	213,294	100 [ 69.3]	307,784	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	305,000
b	(　 ) 195,000	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 83.0]	241,518	100 [ 76.0]	317,787		315,000
c	(　 ) 287,363	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	284,626	100 [ 75.8]	375,496		372,000
d	(　 ) 274,983	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	281,858	100 [ 78.9]	357,234		354,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -17.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 337,000 円／㎡]

名古屋東 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判定し、開発法を適用したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,652,901,512	1,088,584,419	12	630,000	3,389.40	295,000	3,603.80
⑧開発法による価格	564,317,093 円　　　　（　 332,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋東 -9　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,698 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,698.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
764.40 ㎡	3,603.80 ㎡	3,395.88 ㎡	207.92 ㎡	3,389.40 ㎡	ＲＣ・8F ( 39 戸) 86㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 45.0 ％）	（ 212.2 ％）	（ 200.0 ％）	（ 12.2 ％）	（ 94.05 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	33.0 ｍ 57.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

630,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 630,000 円／㎡　　×　　 3,389.40 ㎡　　＝　　　　 2,135,322,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,135,322,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 295,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 306,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 306,800 円／㎡　　×　　　 3,603.80 ㎡　　＝　　　　 1,105,645,840 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,135,322,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 213,532,200 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,319,178,040 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	28 ヶ月	販売管理費(3期目)	28 ヶ月
建築工事(3期目)	28 ヶ月	販売収入(3期目)	34 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	170,825,760 円	( 8 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 153,965,257 円
	販売総額(2期)	1,750,964,040 円	( 82 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 1,344,039,997 円
	販売総額(3期)	213,532,200 円	( 10 ％)	×　　0.7254	（ 34 ヶ月）	＝　　 154,896,258 円
収入合計		－	－	－	－	1,652,901,512 円
支出	建築工事費(1期)	221,129,168 円	( 20 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 205,030,965 円
	建築工事費(2期)	221,129,168 円	( 20 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 188,335,712 円
	建築工事費(3期)	663,387,504 円	( 60 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 509,216,248 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	128,119,320 円	( 60 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 116,575,769 円
	販売管理費(2期)	64,059,660 円	( 30 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 53,034,993 円
	販売管理費(3期)	21,353,220 円	( 10 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 16,390,732 円
支出合計		－	－	－	－	1,088,584,419 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,652,901,512 円　　－　　　　　　 1,088,584,419 円　　＝　　　　　 564,317,093 円 332,000 円／㎡