別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋東 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋東 -6 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　大竹　大輔   TEL.

鑑定評価額 46,100,000 円  １㎡当たりの価格 332,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 250,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市東区徳川１丁目１３０９番 ｢徳川１－１３－７｣ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＬＳ1 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 北8m市道 水道、ガス、下水 車道 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 車道駅北西方 1.1km 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする既成住宅地域として概ね熟成しており、特段の大きな変動要因もなく、当面は現状のまま 推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    332,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東区を中心に、周辺区内に存する住宅地域である。需要者は、市内勤務の一次・二次取得者が中心であ る。近隣地域及びその周辺は、比較的良好な居住環境を有する地域で、住宅需要は底堅い。中心となる価格帯は、土地 で４，０００～５，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性の高い事例から試算しており、市場性を反映した実証的な価格である。また、近隣地域では、一般住 宅が大半を占める等、自用目的の取引が中心となることから、比準価格を標準とし、類似する標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸住宅の想定が困難であ ることから、収益価格は試算しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋東 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    355,000 円／㎡ [104.2] 100 100 [ 97.0] 100 [115.0] [100.0] 100 332,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    315,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢、社会経済情勢等の不安要素はある が、不動産の立地、用途、収益物件の可否等 の個性に応じて、取引市場には強弱が見られ る。 地域を取り巻く状況に大きな変動は認められ ないが、当該地域は居住環境の比較的良好な 住宅地域で、需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.4 ％  ％