別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋東 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋東 -1 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　浅田　勝利   TEL.

鑑定評価額 137,000,000 円  １㎡当たりの価格 605,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 420,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市東区橦木町３丁目４番 ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1.2:1 空地 住宅、社宅、事務所 等が混在する既成住 宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 高岳 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市内屈指の高級住宅地域であ る。 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 高岳駅北方 800m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 高級住宅地域として熟成しており、当面は現状の地域性を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    605,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市内の高級住宅地域である。当地域は市内屈指の高級住宅街であり、需要者は地縁性を有する富裕 層や法人が中心となる。古くからの名声が資産価値を上げ、高額であるが需要は根強い。同品等とされる高級住宅地は 白壁・主税町・橦木町に限られ、その希少性の高さにより、周囲では高値取引も見られる。中心価格帯は取引そのもの が少ないうえ、規模や取引当事者の属性等による差異が大きく、一定の傾向を見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は古くからの高級住宅地域であり、一般的な賃貸住宅の想定が地域に馴染まないため、収益還元法は非適用と した。一方、比準価格は規範性の高い取引事例より試算しており、市場の実勢を反映する。当地域は自用の取引を標準 とし、市場価格は取引価格をベースに形成されるため、比準価格の説得力は高い。以上により、比準価格をもって、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    575,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　東（県） -3                　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    598,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 木材・資材価格の高騰で戸建総額は膨らんだ ものの、低金利環境に支えられ、住宅市場は 安定的に推移した。 富裕層の投資意欲は高く、高級住宅地に対す る需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.2 ％ +1.2 ％