別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 名古屋千種 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋千種 -21 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　鎌塚　敦司   TEL.

鑑定評価額 31,700,000 円  １㎡当たりの価格 176,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市千種区京命１丁目８１０番 ｢京命１－８－２６｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅、マ ンション等が多い住 宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 茶屋ヶ坂 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　８ ｍ市道 交通 施設 茶屋ヶ坂駅東方 2.2km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からは遠いが、戸建住宅が建ち並ぶ住環境の良い住宅地域である。住宅地として熟成しており、周辺に大 きな開発計画もないため、今後も閑静な住宅地域として推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    176,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千種区・名東区を中心とした最寄駅からやや離れた郊外の住宅地域である。主たる需要者は名古屋市及び 周辺市町に居住する一次取得者が中心である。千種区の中では住環境が優る割には地価水準が低く、割安感があるため 需要は安定しており、地価は緩やかな上昇が続いている。需要の中心は土地のみで２５００万円から３０００万円程度 、新築建売で４５００万円から５０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく間口も狭いため合理的な共同住宅の想定は困難であることから、収益価格は試算しない。周辺の環境 や通勤利便性を重視して価格形成される住宅地域であり、自用の住宅地としての取引が中心である。昨年と比較した市 場動向に留意し、比準価格をもって妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋千種 -4              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    236,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [148.4] [109.0] 100 176,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    174,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅需要は概ね堅調であるが、資材価格と人 件費の上昇から建築費用は大幅に上昇してお り、今後の売れゆきの推移が注目される。 駅から遠く利便性が劣るが在宅勤務の普及を 背景に郊外の住宅地域の需要は好転しつつあ る。 個別的要因の変動は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％