別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋千種 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋千種 -12 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　明子   TEL.

鑑定評価額 60,000,000 円  １㎡当たりの価格 177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市千種区東山元町５丁目１０番４ ②地積 　(㎡) 339   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,100) （その他） 第１種風致地区 台形 1:1.2 住宅 ＲＣ2F1B 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南西5.5m市道 水道、ガス、下水 東山公園 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 東山公園駅南東方 1.4km 法令 規制 １低専 (30,100) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    177,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千種区、名東区、天白区等の名古屋市東部の住宅地域。需要者の中心は住宅建設目的の個人、不動産業者 等である。既成市街地のため更地の供給は少ない。建築費の高騰により総額面も上昇しているが、低金利を背景に住宅 需要は底堅い状況にあって、都心周辺においても取得意欲は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地で５０００ 万円～６０００万円程度、新築戸建物件で７０００万円～８０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。一方、周辺地域は一般住宅が中心であり、建築費 の高騰もあって経済合理性に見合う収益物件の想定は困難なため、収益価格は試算しなかった。対象地域は居住の快適 性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、比準価格を採用して鑑定評価額を決定し た。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋千種 -4              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    236,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [142.4] [105.0] 100 177,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    173,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰による総額の上昇はあるものの 、低金利を背景に住宅地の需要は引き続き堅 調に推移している。 特段の変動要因は見られず、地下鉄徒歩圏外 に位置し利便性の面で競争力は劣るが、一般 的要因の影響により需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％