別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋千種 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋千種 -11 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　池田　雄士   TEL.

鑑定評価額 39,400,000 円  １㎡当たりの価格 268,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市千種区川崎町１丁目１６番１ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 戸建住宅を主体にア パート等が混在する 住宅地域 北7.2m市道 水道、ガス、下水 本山 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    35 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　７ ．２ｍ市道 交通 施設 本山駅南西方 850m 法令 規制 １低専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅を中心にアパート等が混在する住宅地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当分の間 は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    268,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千種区及び隣接区に所在する地下鉄駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は名古屋市に勤務す る３０～４０歳代の一次取得者である。最寄り駅からやや距離がある地域であるが、居住環境及び生活利便性に優れ、 平坦な地勢であることから、区内での相対的な需要は高く、取引市場は安定的に推移している。市場での需要の中心と なる価格帯は、土地のみで４，０００万円前後、新築戸建住宅で５，５００～６，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域はアパート等も混在する住宅地域であるが、採算に見合う賃貸住宅の建築が困難で、取引市場においても自己 の居住目的の取引が中心であり、市場参加者の観点から収益還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の類似 地域に所在する取引事例を比較検討して求めた価格であり、市場性を反映した実証的な価格として十分な説得力を有す る。以上から、比準価格を妥当と判断し、代表標準地からの検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋千種 -4              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    236,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [ 89.4] [100.0] 100 268,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    260,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅市場は堅調に推移しているが、建築費の 上昇や物価高に伴う購入マインドの低下等が 懸念されるため、今後の販売動向には注視を 要する。 最寄り駅から徒歩圏内の利便性が高い既成住 宅地域で、需要は安定しており、地域要因に 特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％