別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋千種 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋千種 -4 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　小森　洋志   TEL.

鑑定評価額 56,400,000 円  １㎡当たりの価格 240,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市千種区池上町２丁目６番１５ ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,100) （その他） 風致地区 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 本山 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    25 ｍ、南    35 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 本山駅北東方 1.1km 法令 規制 １低専 (30,100) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が連たんする高台の住宅地域であり、特段の大きな変動要因はなく、当面は現状のまま推移していくも のと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    240,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千種区及び隣接区の地下鉄東山線及び名城線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、一次取得者及び 買換え層を含む名古屋市内居住者で、名古屋市外からの転入も見受けられる。当該地域は、住環境の良好な高台の住宅 地であることから根強い需要があるが、供給は少ないため取引件数は少ない。需要の中心価格帯は土地のみで６０００ 万円前後、新築戸建で７０００～８０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺においては、アパート等の収益物件は見られるものの、自用目的の取引が中心で、また、対象標準地は 画地条件の制約により、現実的かつ合理的な賃貸住宅の建築を想定することが困難であったため、収益還元法は適用を 断念した。したがって、本件では市場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    236,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　千種（県） -9              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    239,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナへの移行が進められる中、各種 政策の効果もあって、景気は緩やかに回復す ることが期待され、住宅需要は底堅い動きと なっている。 高台に位置する熟成度の高い住宅地域で、地 域要因に特段の変動は認められないものの、 地価は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％ +0.4 ％