別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 名古屋千種 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋千種 -3 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　浅田　勝利   TEL.

鑑定評価額 47,700,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市千種区南ケ丘１丁目４３番３ ｢南ケ丘１－７－２７｣ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,100) （その他） 風致地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 茶屋ヶ坂 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 茶屋ヶ坂駅南方 850m 法令 規制 １低専 (30,100) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した中規模住宅地域であり、地域に特段の変化はない。当面は現状の地域性を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千種区を中心に東区、名東区など名古屋市東部の住宅地域である。当地域は高台丘陵地の中規模住宅地域 であり、需要者は地縁性を有する中堅所得者層や自営業者が中心となる。名城線内側の利便性の高い地域であるが、土 地の細分化は緩やかで、賃貸住宅化も見られず、中規模住宅地域としての特性は保たれている。中心価格帯は土地で４ ～５千万円、新築戸建で６～７千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模住宅を主とする既成住宅地域であり、自用の取引を標準とする。市場価格は取引価格をベースに形成 されており、重視される価格は比準価格である。一方、収益還元法は賃貸住宅が地域に馴染まないことに加え、法規制 により経済合理的な賃貸住宅の想定が困難なため、非適用とした。以上により、比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋千種 -4              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    236,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [127.7] [101.0] 100 190,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    187,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 木材・資材価格の高騰で戸建総額は膨らんだ ものの、低金利環境に支えられ、住宅市場は 安定的に推移した。 熟成した中規模住宅地域であり、地域要因に 変動はない。需給は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％