別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 静岡森 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡森 5-1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　敬博   TEL.

鑑定評価額 3,670,000 円  １㎡当たりの価格 27,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周智郡森町森字横町３５１番１ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:4.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗、住宅等が混在 する既成商業地域 北7.5m町道 水道、下水 遠州森 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  24.5 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 森町の中心部付近の既成の商 業地域 街 路 ７．５ｍ町道 交通 施設 遠州森駅北東方 1.4km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの商業地域であるが閉鎖店舗も見られる等繁華性も劣り、商業地域として衰退傾向が継続していること から、地価水準は、弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は森町を中心に隣接する周辺市の商業地域。需要者は同一需給圏内の地元で店舗等を展開する個人事業者及 び法人が中心である。旧来からの商業地域であるが、人通りが少なく、閉鎖店舗も見られる等、繁華性の劣る地域であ ることから、土地需要は弱い。商業地の取引自体が少なく、画地規模、利用形態は多様であり価格帯に幅があることか ら、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 森町内の取引事例を採用し試算した比準価格は、市場の実勢を反映しており信頼性が高い。当該地域では賃貸による店 舗、事務所等は殆どなく、賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算しなかった。よって、本件では市場性 を反映した比準価格を採用し、類似した標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松天竜 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,100 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [154.2] [100.0] 100 27,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 森町は人口減少率が大きく、高齢化率も高い 。他地域からの流入もほとんど見られず、土 地需要は弱い。 旧来からの商業地域であるが商業繁華性が劣 り、商業地としての土地需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.2 交通・接近　　　  +5.7 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％