別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 静岡森 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡森 -2 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　徳田　夏雄   TEL.

鑑定評価額 9,480,000 円  １㎡当たりの価格 23,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周智郡森町睦実字甚六屋敷２０６９番３ ②地積 　(㎡) 400   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅も見られる住宅 地域 北西5.6m町道 水道 戸綿 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 戸綿駅に近い県道背後の住宅 地域 街 路 基準方位北　５．６ ｍ町道 交通 施設 戸綿駅南方 330m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 森町郊外の旧来からの集落で、格別の変動要因はない。今後とも現状程度の住環境は維持しつつ推移するものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね森町及び周辺市の住宅地域である。需要者の中心は森町在住の１次取得者層である。近隣地域は周囲 には農地も残る森町郊外の住宅地で利便性にやや劣ることと地域人口の減少により、需要は弱い。土地は概ね７００万 円から１０００万円程度が需要の中心であるが、建売住宅が少なく、土地建物では需要の中心となる価格帯の把握が困 難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は森町郊外の周囲には農地も多く残る住宅地域である。当該地域ではアパート等は殆ど見られず、 賃貸市場が形成されていないことから、収益価格は試算しなかった。従って、信頼性のある取引事例から求めた比準価 格を採用することとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡森 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,100 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [152.4] [100.0] 100 23,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の基調としては持ち直しつつあるが、森 町内の不動産需要は、人口減少や高齢化の影 響から依然弱い。 森町郊外の周囲には農地も多く残る住宅地で 、町内中心部の住宅地に比べて利便性も劣る ことから需要は弱い。 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.4 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％