別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 静岡吉田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡吉田 -1 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　正美   TEL.

鑑定評価額 9,140,000 円  １㎡当たりの価格 43,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 榛原郡吉田町住吉字松下２９番２０ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南西6m町道 水道、下水 島田 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　北　６ ｍ町道 交通 施設 ＪＲ島田駅南東方 11.0km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 吉田町中心部付近の住宅地である。利便性が高い住宅地として、今後も現状のまま推移すると予想される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は榛南地域の住宅地域一円で、需要層は吉田町及び隣接市に勤務または居住する一次取得者が中心となる。 海岸沿いを除いた内陸部では、国道等に店舗が多いので利便性は良く、地震の際の浸水リスクが少ないため需要は底堅 く、供給も適度に行われているため、需給関係は安定し、地価水準はほぼ横ばい状況に推移している。需要の中心とな る価格帯は、土地のみで８００万円～１０００万円、新築戸建住宅においては２３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、取引にあたっては、収益性はほとんど着目されず、居住の快適性を重視される 。画地規模などから市場性のある収益想定が困難であるため、収益価格は試算しない。取引での成約価格を指標に価格 水準が形成される住宅地域であることから、不動産の市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、類似の標準地との 価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　牧之原 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,900 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 67.7] [102.0] 100 43,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吉田町内は神戸地区を中心とした内陸部で人 口は増加し、海岸に近い地区の人口は大きく 減少している。 国道１５０号背後で利便性は高く、需要は底 堅い。 個別的要因に変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％