別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 静岡小山 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡小山 -6 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　村松　浩人   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 駿東郡小山町竹之下字所領３１７１番 ②地積 　(㎡) 670   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が多い県道沿いの住 宅地域 西6.7m県道 水道 足柄 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６．７ｍ県道　 交通 施設 足柄駅北方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの集落的色彩の認められる既存の住宅地域で、現状程度の利用状況にて推移するものと予測する。これ を反映し地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小山町及び隣接する御殿場市郊外に形成される住宅地域である。需要者は地域の居住者及び出身者等、地 縁のある者が大半で外部からの転入需要は少ない。市街地中心部から離れた利便性の劣る地域であり、宅地需要は少な く地価は弱含みで推移している。近隣地域における不動産取引は稀で、取引時も地縁者間で相対的になされることも多 いことから、取引の中心となる価格帯は見出すことは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成の住宅地域に存し適切な造成事例が収集出来ないため原価法は適用しない。また、収益物件がほぼ皆無の地域にあ るため収益還元法も適用しない。近隣地域及び周辺類似地域では、自用目的の取引により市場が形成され、当該市場に おける取引価格水準を指標に価格が形成されるものと考えられることから、本件では市場性を反映し実証的な比準価格 を採用し、中長期的な需給動向等も勘案し、上記価格をもって対象不動産の鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地理的に宅地供給が限定的であるが、当町の 人口は微減、高齢化率は上昇傾向にあり、需 要は強いとは言えない。 県道沿いの交通量は多いが利便性に劣る住宅 地域であり、調整区域内であり区域外からの 需要は乏しく流動性は低下している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％