別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 静岡小山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡小山 -1 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　柳田　毅   TEL.

鑑定評価額 7,770,000 円  １㎡当たりの価格 43,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 駿東郡小山町藤曲字浅間丁１７９番５ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 西5.4m町道 水道 駿河小山 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．４ｍ町道 交通 施設 駿河小山駅 1.7km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 小中学校周辺に形成される相応の宅地需要が見込まれる住宅地域として土地利用は今後も安定的に推移するもの と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小山町内の住宅地域を中心に御殿場市等の一部にも及ぶと考えられる。需要者は地域内の居住者及び出身 者等、地縁のある者が大半である。需要者が限られるため宅地需要は多くないものの、開発適地が少なく供給も限定的 なことから、需給は概ね均衡的である。取引される価格帯は土地のみで、概ね８００万円～１０００万円程度、新築の 戸建で２５００万円～３０００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成の住宅地域に存し適切な造成事例が収集出来ないため原価法は適用しない。また、収益物件がほぼ皆無の戸建住宅 が中心の地域にあるため収益還元法も適用しない。近隣地域及び周辺類似地域では、自用目的の取引により市場が形成 され、当該市場における取引価格水準を指標に価格が形成されるものと認められることから、本件では市場性を反映し 実証的な比準価格を採用し、上記価格をもって対象不動産の鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小山町は集落的色彩の強い地域も多く見られ る一方、御殿場市の衛星都市的な性格も認め られる。 安定的な需要が存する小中学校に近い住宅地 域としての地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％