別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 駿東清水 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   駿東清水 -5 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　竹石　敦   TEL.

鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 92,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 駿東郡清水町柿田字原後９８８番９ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに事 業所等も見られる住 宅地域 北7m町道 水道、ガス、下水 三島 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    10 ｍ、南    80 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、７ｍ町 道 交通 施設 三島駅南西方 4.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の地域変動要因は見当たらず、現在の地域の状況が今後も続くものと予測する。近年、周辺地域での新規の 供給は一段落したが、需要は安定しており、今後の地価は横ばいからやや強含みで推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水町を中心に、三島市、沼津市、長泉町などの隣接市町も含む住宅地域。主な需要者は３０歳代を中心 とした清水町内在住の一次取得者である。柿田地区での新規供給は一段落したが、小学校やスーパーなどに近いことか ら引き続き需要は堅調である。土地では４５坪程度で１，０００万円台後半、新築戸建では３，０００万円台前半が市 場での取引の中心価格帯とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく、需要のある駐車場付きの賃貸アパートの想定が困難なため、収益還元法の適用は控えた。比準価格 は狩野川以北の町内中西部における住宅地４事例を採用し、需要者の属性を踏まえた調整を行いつつ試算されている。 市場の取引価格を意識した価格形成が行われる地域であることに鑑みて比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,000 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [104.0] 100 [ 55.3] [100.0] 100 116,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内人口は微減傾向。新設住宅着工戸数は令 和４年に入ってやや減少。三島市街地の物件 不足の影響もあり、町内北東部を中心に需要 は比較的堅調。 地域の土地利用状況はこれまでと変わらない 。小学校、スーパー等への接近性が比較的良 く、相応の需要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％