別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 函南 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函南 -1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　細川　豊昭   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 61,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田方郡函南町上沢字反り畑６３５番５３ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 北西6m町道 水道、下水 大場 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北６ｍ　 町道 交通 施設 大場駅　北東方 3.0km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外部の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は見られず当面は現状の住環境 が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は函南町を中心に、周辺市町の住宅地域。需要者の中心は町内在住者及び同一需給圏内への通勤者である。 函南町は伊豆縦貫道の開通により交通利便性が改善し、町内中心部は底堅い需要が認められるが、郊外部は需要が弱含 んでいる。近隣地域は郊外部に位置しているため需要はやや弱い。土地は１２００～２０００万円程度、新築戸建住宅 で２５００～３５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする郊外の閑静な住宅地域であり、アパート等の収益物件は皆無であり共同住宅の建設想 定は非現実的であり収益価格は試算しなかった。近隣地域では居住の快適性を指標とした自用目的の取引が中心であり 、かつ同一需給圏内において信頼性のある取引事例が得られた。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊豆の国 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,000 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [103.0] 100 [131.6] [100.0] 100 61,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三島、沼津地区のベッドタウンとして、伊豆 箱根鉄道沿線の駅に近い地域には底堅い需要 が見られるが、郊外部は需要が弱い。 閑静な概ね成熟した住宅地域であるが、商業 施設、最寄駅との接近性が劣るため需要は弱 含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +8.5 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％