別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 南伊豆 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南伊豆 5-1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　細川　豊昭   TEL.

鑑定評価額 3,670,000 円  １㎡当たりの価格 30,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 賀茂郡南伊豆町下賀茂字日詰２６０番１０外 ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) 国立公(普通) （その他） 1:1.2 店舗兼住宅 Ｓ3 低層の店舗等が見ら れる町役場近くの商 業地域 北6.5m県道 水道、下水 下田 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６．５ｍ　県道 交通 施設 下田駅　南西方 11.0km 法令 規制 （都）  (70,300) 国立公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動要因は認められず、当面現状の衰退傾向のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南伊豆町を中心に、下田市及び賀茂郡内の商業地域。需要者の中心は、町内の小規模個人事業主、中小法 人であり、圏外からの資本流入はほぼ期待できない。近隣地域は連坦性の劣る店舗併用住宅等が見られる商業地であり 、量販店を除くと顧客の回遊性は極めて劣り、新たな店舗用地需要は弱く取引は少ない。取引が行われる場合には、債 務整理等を伴うことが多く、中心となる価格帯、総額の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は店舗の連担性及び繁華性の劣る商業地域であり、商況の悪化が継続しており、元来テナント需要は弱く、今 後も新規のテナント需要が見込めないことから収益価格は試算しなかった。近隣地域内の取引は自用目的での収益性を 中心に、生活利便性が重視されて行われている。本件では同一需給圏内において規範性の高い取引事例が得られた。よ って、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を加え鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河津 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,800 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [183.7] [100.0] 100 30,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の中心である観光業は低迷を脱して おらず、少子高齢化、人口減少が深刻であり 、需要が弱く地価は下落傾向で推移している 。 商況の低迷が長期化している既成商業地域で あり、当面は改善が見込めないことから、新 規店舗用地の需要は弱く地価は下落傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　 +19.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％