鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

河津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ第１ -234	賀茂郡河津町		建付地	（　）	長方形	北西16.3m町道、中間画地		（都）近商 (80,300)
b	５Ｋ第１ -801	下田市		建付地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	５Ｋ第１ -267	賀茂郡東伊豆町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.6m町道、中間画地		（都） (70,396)
d	５Ｋ第１ -802	下田市		底地	（　）	長方形	北6.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,390)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,819	100 [ 100.0]	[ 93.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	50,248	100 [ 91.1]	55,157	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,200
b	(　 ) 88,151	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	86,917	100 [ 153.9]	56,476		56,500
c	(　 ) 27,924	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 75.0]	100 [ 85.0]	42,707	100 [ 77.4]	55,177		55,200
d	(　 38,936) 55,600	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,044	100 [ 101.7]	54,124		54,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +54.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.7	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.7	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,300 円／㎡]

河津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,749,607	800,675	2,948,932	2,181,600	767,332	（　0.9724） 746,154	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	15,227,633 円　　　　（　 21,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

河津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	185.00	Ｓ1	185.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商津波災害警戒区域	80 ％	300 ％	300 ％	720 ㎡	30.0 m x 24.0 m	前面道路：町道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	185.00	100.0	185.00	1,872	346,320	3.0	1,038,960
							0.0	0
～

～

～

～

計		185.00	100.0	185.00		346,320		1,038,960
								0

⑨年額支払賃料	346,320 円　×　12ヶ月　＝　 4,155,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 185.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,155,840 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 415,584 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,740,256 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,038,960 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,351 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,749,607 円　　　　（　 5,208 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５Ｋ賀茂　　　　-10	1,180 ( 1,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	1,992	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,873 円/㎡　月額支払賃料（　 1,872 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５Ｋ賀茂　　　　-15	1,511 ( 1,509)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	1,843
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

河津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	121,200 円	30,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	124,675 円	4,155,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 282,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 212,100 円	30,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	30,300 円	30,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,300 円	30,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 800,675 円　（　　　　　　 1,112 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9724

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,300,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 185.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,181,600 円（　　　　　 3,030 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,749,607 円
②総費用	800,675 円
③純収益　①－②	2,948,932 円
④建物等に帰属する純収益	2,181,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	767,332 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	746,154 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,036 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,227,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
河津 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

河津 5-1

静岡県

静岡第１

氏名

不動産鑑定士　細川　豊昭

TEL.

鑑定評価額

39,800,000 円

１㎡当たりの価格

55,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	賀茂郡河津町浜字背戸ノ田１１９番１外				②地積　(㎡)	720 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) （その他）津波災害警戒区域
	1.2:1	銀行Ｓ2	低層の店舗、銀行等が混在する駅前の商業地域	南西16m町道	水道	河津 70m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 720 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１６ｍ町道

交通

施設

河津駅　南東方

70m

法令

規制

（都）近商
(80,300)
津波災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

河津駅に近い既成商業地域であり、特段の変動要因は認められず、当面は現状の繁華性程度のまま推移するもの
と予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は河津町を中心に隣接市町の商業地域。需要者の中心は同一需給圏内の小規模個人事業主、中小法人であり
、圏外からの資本流入は少ない。観光業を中心とする地域経済は低迷し、人口減少により商業背後地の購買力は縮小し
ているため商況は低迷している。駅周辺に量販店等の集積が進んだため、新規店舗用地の需要は弱い。取引が行われる
場合には、債務整理等を伴うことが多く、中心となる価格帯、総額の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅に近い自用の店舗及び店舗併用住宅を中心とする既成商業地域であり、新規のテナント需要は極めて弱く土地価格に
見合う賃料が得られず、収益価格は低位に求められた。近隣地域内での取引は、自用目的での収益性が重視されて行わ
れている。本件では同一需給圏内において規範性の高い取引事例が得られた。よって、実証的な比準価格を重視し、収
益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域経済の中心である観光業はやや回復して
いるが、少子高齢化が深刻であり、不動産市
場の停滞が長期化している。

駅との接近性に優れた店舗等が集積した商業
地域であるが、商業背後地の購買力が停滞し
、新規店舗用地の需要が弱く地価は下落傾向
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

河津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ第１ -234	賀茂郡河津町		建付地	（　）	長方形	北西16.3m町道、中間画地		（都）近商 (80,300)
b	５Ｋ第１ -808	下田市		更地	（　）	長方形	西6.8m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	５Ｋ第１ -803	下田市		貸家建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		（都）商業 (90,360)
d	５Ｋ第１ -240	賀茂郡河津町		建付地	（　）	長方形	北4m町道、中間画地		（都）１中専 (50,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,819	100 [ 100.0]	[ 93.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	50,248	100 [ 91.1]	55,157	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,200
b	(　 ) 29,571	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ / ]	100 [ 62.1]	45,428	100 [ 81.3]	55,877		55,900
c	(　 ) 33,354	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 55.0]	100 [ 100.0]	57,854	100 [ 103.6]	55,844		55,800
d	(　 ) 38,206	100 [ 100.0]	[ 94.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.6]	43,050	100 [ 77.9]	55,263		55,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -37.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,300 円／㎡]

河津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,725,571	795,776	2,929,795	2,181,600	748,195	（　0.9724） 727,545	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	14,847,857 円　　　　（　 20,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

河津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	185.00	Ｓ1	185.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商津波災害警戒区域	80 ％	300 ％	300 ％	720 ㎡	30.0 m x 24.0 m	前面道路：町道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	185.00	100.0	185.00	1,860	344,100	3.0	1,032,300
							0.0	0
～

～

～

～

計		185.00	100.0	185.00		344,100		1,032,300
								0

⑨年額支払賃料	344,100 円　×　12ヶ月　＝　 4,129,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 185.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,129,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 412,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,716,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,032,300 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,291 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,725,571 円　　　　（　 5,174 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５Ｋ賀茂　　　　-14	1,456 ( 1,452)	100 [100.0]	[ 98.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,784	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,870 円/㎡　月額支払賃料（　 1,860 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５Ｋ賀茂　　　　-5	2,470 ( 2,468)	100 [100.0]	[ 98.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	1,891
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

河津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	121,200 円	30,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	123,876 円	4,129,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 278,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 212,100 円	30,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	30,300 円	30,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,300 円	30,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 795,776 円　（　　　　　　 1,105 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9724

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,300,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 185.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,181,600 円（　　　　　 3,030 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,725,571 円
②総費用	795,776 円
③純収益　①－②	2,929,795 円
④建物等に帰属する純収益	2,181,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	748,195 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	727,545 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,010 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,847,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,600 円／㎡）