別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 河津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河津 -1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　河口　健   TEL.

鑑定評価額 6,920,000 円  １㎡当たりの価格 37,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 賀茂郡河津町浜字下小路１３番３ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 津波災害警戒区域 (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の多い駅に 近い住宅地域 北東4.5m町道 水道 河津 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    10 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特筆すべき事項はない。 街 路 基準方位北、４．５ ｍ町道 交通 施設 河津駅南方 380m 法令 規制 （都） ２住居 (60,180) 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部に接近した住宅地域で特段の変動要因は見られず現状維持と予測する。また、津波災害警戒区域に指定さ れ、災害リスクから地価は下落傾向が続くと予測する。観光業は回復の兆しがあるが、コロナ前には至らない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は河津町及び隣接する東伊豆町、下田市等の住宅地域一円。主たる需要者は町内に居住する者又は町外に居 住し当地区に地縁性を有する者が中心となる。当地区は沿岸部に接近し津波による災害リスクの懸念、長期にわたる人 口減少、若年層の流出、地域経済の衰退等により需要は弱く、地価の下落傾向が続いている。当該地域の中心価格帯は 土地で４００万円～８００万円程度、新築戸建住宅で１，６００万円～２，５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地のため原価法の適用は断念した。駅に近く、一般住宅の他にアパート等もみられるが、空室が目立ち合理的 賃貸経営の想定が困難なため収益還元法の適用も断念した。当地区は自己居住目的で取引され、快適性・利便性等を重 視した取引価格水準を指標に価格形成されると認められるから比準価格は高い説得性を有する。よって、実証性の高い 比準価格を中心に、代表標準地からの検討も踏まえ、地域の需給動向にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,600 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [102.0] 100 [122.2] [100.0] 100 37,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光業は回復の兆しがあるがコロナ前には至 らない。圏外からの転入の動きもあるが、人 口減少・少子高齢化が継続し、地価は下落が 続くと予測する。 当地区は災害リスク、長期にわたる人口減少 、若年層の流出、地域経済の衰退等から、住 宅需要は停滞しており、地価の下落傾向が続 いている。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％