別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 東伊豆 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東伊豆 -2 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　河口　健   TEL.

鑑定評価額 4,590,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 賀茂郡東伊豆町白田字山ノ根４８６番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅、農家住宅 の混在する住宅地域 北東4.8m町道 水道 片瀬白田 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　４． ８ｍ　町道 交通 施設 片瀬白田駅北西方 900m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の農家住宅や戸建住宅が見られる熟成の停滞している住宅地域であり、特段の地域要因の変動は見られず、 当面は現状のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東伊豆町を中心に、隣接する河津町、下田市内の住宅地域。需要者の中心は、東伊豆町在住の居住者で あり、別荘地域を除き圏外からの流入は少ない。農家住宅、一般住宅が見られる熟成度の停滞している住宅地域であり 、町内中心部との接近性が劣り、少子高齢化が深刻であり長期的に需要の回復が見込めず、地価は下落傾向で推移して いる。土地は４００～１０００万円程度、新築戸建住宅で１７００～２４００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は既存の農家住宅や一般住宅を中心とする住宅地域であり、アパート等の収益物件は皆無で、新規の賃貸需要 は見込めず共同住宅の建設想定は非現実的であるため収益価格は試算しなかった。近隣地域は居住の快適性を指標とし た自用目的での取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内において信頼性を有する取引事例が得られた。よって、 実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,600 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [102.0] 100 [163.6] [100.0] 100 27,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基盤産業の観光業はコロナ禍からの回復の兆 しは見えるも不透明で、人口減少も継続し、 別荘地を除き、需要は弱く地価は下落傾向で 推移している。 農地、未利用地が残る住宅地域で、地縁的選 好性が強く外部からの流入が少なく需要が弱 いため、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％