別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 東伊豆 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東伊豆 -1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　河口　健   TEL.

鑑定評価額 5,160,000 円  １㎡当たりの価格 35,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 賀茂郡東伊豆町稲取字八幡小路１２１１番１ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 津波災害警戒区域 (70,240) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、漁家住宅 が混在し密集する住 宅地域 西3.7m町道 水道 伊豆稲取 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　３． ７ｍ　町道 交通 施設 伊豆稲取駅南東方 1.0km 法令 規制 （都）  (70,240) 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 稲取港に近い戸建住宅等が密集した既成住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現状のま ま推移すると予測される。また、当該地域は津波災害警戒区域内にもあり、地価は下落基調と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東伊豆町を中心に、隣接する河津町、下田市内の住宅地域。需要者の中心は、東伊豆町在住の居住者で あり、別荘地域を除くと圏外からの流入は少ない。近隣地域は密集した既成住宅地域であり供給が少ないが、地縁的選 好が強く人口減少も継続し流入が少なく、地域経済も低迷も加わり、地価は下落傾向で推移している。土地は５００万 ～１０００万円程度、新築戸建住宅で１８００～２５００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく、選好性の高い駐車場付きの共同住宅の建設を想定することが困難であるため収益価格は試 算しなかった。近隣地域は居住の利便性・快適性を指標とした自用目的での取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給 圏内において信頼性を有する取引事例が得られた。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,600 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [102.0] 100 [128.2] [101.0] 100 35,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基盤産業の漁業が衰退し、観光業は回復の兆 しは見えるも不確実で、人口減少も継続し、 別荘地を除き、需要は弱く地価は下落傾向で 推移している。 稲取港に近い中心市街地で、宅地供給は少な いが、地縁的選好性が働き、街路が狭く津波 災害の恐れから需要は少なく地価は下落傾向 で推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％