別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 牧之原 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牧之原 -4 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　青島　進   TEL.

鑑定評価額 5,830,000 円  １㎡当たりの価格 28,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牧之原市細江字下タレ２７８４番５ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,184) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地等が混在する住宅 地域 北東4.6m市道 水道 島田 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ島田駅南東方 12.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因はなく、整備された住宅地域として現状を維持するものと予測する。津波リスクの少ない住宅地 域であるが全般的に需要は弱く、地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は牧之原市及び隣接する吉田町の住宅地域一円。需要者は地縁性を有する一次取得者を中心とし、他市町か らの転入は少ない地域である。津波リスクの少ない、市内では比較的人気の高い住宅地域であるが、津波浸水エリアが 広がる牧之原市については全般的土地需要は弱く、地価水準は下落基調が続いている。土地は総額で５００万円～７０ ０万円程度、新築戸建物件は２，０００万円～２，２００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 遊休土地を活用した規模の大きな共同住宅は見られるが、対象標準地の画地規模、街路条件等から、経済合理性に合致 した収益物件の想定は困難であるため収益還元法は適用しなかった。住環境を重視した自用目的の土地取引が主体の地 域であり、旧榛原町の住宅地域に存する４取引事例を選択し求めた比準価格は市場性を反映した価格が得られたものと 判断される。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　牧之原 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,300 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [ 83.2] [100.0] 100 28,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安、海外リスク等の先行き不安はあるもの の、各種施策、行動制限の緩和等により土地 取引は回復傾向が窺える。 住環境に特段の変動は見られないが、津波浸 水エリアが広がる牧之原市の土地需要は全般 的に弱い状態が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％