別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 牧之原 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牧之原 -3 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　正美   TEL.

鑑定評価額 3,370,000 円  １㎡当たりの価格 23,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牧之原市静波字浜田坪１３００番２１ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (60,188) 1:2 住宅 Ｗ2 小中規模一般住宅が 多い既成住宅地域 北西4.7m市道 水道 島田 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４． ７ｍ市道 交通 施設 ＪＲ島田駅南東方 15.0km 法令 規制 （都） ２住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺環境に格別な変動要因はなく、現状を維持すると予想する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は榛南地域の住宅地域一円であるが、需要層は旧榛原町内に地縁性のある一次取得者が中心となる。海岸線 から約１．６㎞までが震災時の津波リスクがあり、近隣地域も含まれ、需要は低迷、地価は下落基調にある。国道１５ ０号に近いため利便性は良いが、津波リスクのない細江地区と比較して、静波地区の選好性、競争力は弱い。需要の中 心となる価格帯は、土地のみで３００万円～６００万円、新築戸建住宅の供給は少ないが１８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、取引にあたっては、収益性はほとんど着目されず、居住の快適性を重視される 。よって、収益価格は試算しない。取引での成約価格を指標に価格水準が形成され、この水準を重視した取引が行われ る住宅地域であることから、不動産の市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、牧之原市内の想定浸水域内の取引 事例の時系列的分析のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧榛原町内は想定浸水域に入らない細江地区 を中心に下落率は縮小傾向にあるが、浸水域 に入る静波地区の下落率は依然として大きい 。 想定浸水域に入る地域の取引は減少している 。 個別的要因に変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％