別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 牧之原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牧之原 -1 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　青島　進   TEL.

鑑定評価額 5,030,000 円  １㎡当たりの価格 24,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牧之原市大沢字源入５２９番２９ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が見られる新興住 宅地域 西4m市道 水道 金谷 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧相良町中心部近くの住宅地 域 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ金谷駅南東方 18.0km 法令 規制 （都） ２中専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 旧相良町中心部から近い住宅地域で当面現状の住環境が維持されるものと予測する。津波リスクの懸念から需要 者の選好性は低く、地価水準は依然として下落基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は牧之原市及び隣接する吉田町の住宅地域一円。需要者は地縁性を有する一次取得者を中心とし、他市町か らの転入は少ない地域である。旧相良町の中心部近くに位置する整備された住宅地域であり相応の利便性を有するが、 津波リスクが顕在化して以来、土地需要の選別化による格差が拡大する中で需要者の選好性は低く、地価水準は下落基 調が続いている。土地は総額で４００万円～７００万円程度、新築戸建物件の供給は殆ど見られない地域である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 津波リスクの懸念がある住宅地域であり、街路条件、画地規模、立地環境等から安定した新規の賃貸需要が期待できな いため、収益還元法は適用しなかった。本件評価においては、旧相良町の住宅地域に存する４取引事例を選択し比準を 行っており、市場性を反映した価格が得られたものと判断される。住環境を重視した自用目的の取引が中心の地域であ ることから、比準価格を採用し、市場分析の結果を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安、海外リスク等の先行き不安はあるもの の、各種施策、行動制限の緩和等により土地 取引は回復傾向が窺える。 旧相良町中心部に近く住環境に特段の変動は 見られないが、津波リスクの懸念もあり、土 地需要は弱い状態が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％