鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伊豆の国 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ第１ -22	伊豆の国市		更地	（　）	長方形	西11m国道、北5m、角地		準住居 (70,200)
b	５Ｋ第１ -140	伊豆の国市		更地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	５Ｋ第１ -1129	伊豆の国市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11m国道、北西4m、角地		商業 (90,400)
d	５Ｋ第１ -1101	伊豆市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西12m市道、南西6m、角地		（都）近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,831	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	64,565	100 [ 83.0]	77,789	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,800
b	(　 ) 90,506	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	85,761	100 [ 99.7]	86,019		86,000
c	(　 ) 91,922	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	88,888	100 [ 107.9]	82,380		82,400
d	(　 ) 56,585	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	67,641	100 [ 87.0]	77,748		77,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.1	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 -20.5
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.6	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.1	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.6	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,300 円／㎡]

伊豆の国 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,100,290	538,230	2,562,060	2,266,880	295,180	（　0.9737） 287,417	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,987,854 円　　　　（　 50,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊豆の国 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	60.00	Ｓ3	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	119 ㎡	8.5 m x 14.0 m	前面道路：市道　 6.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階３階は２ＬＤＫ×２、平均専有面積約６０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	100.0	60.00	1,983	118,980	5.0	594,900
							0.0	0
2～ 3	住宅	60.00	100.0	60.00	1,368	82,080	2.0	164,160
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		283,140		923,220
								0

⑨年額支払賃料	283,140 円　×　12ヶ月　＝　 3,397,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,397,680 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 305,791 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,091,889 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	923,220 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,401 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,100,290 円　　　　（　 26,053 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５Ｋ伊豆の国　　　　-9	2,414 ( 2,410)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	2,118	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,991 円/㎡　月額支払賃料（　 1,983 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５Ｋ伊豆の国　　　　-10	1,775 ( 1,771)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,878
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊豆の国 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	128,800 円	32,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	101,930 円	3,397,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 225,400 円	32,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	32,200 円	32,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,200 円	32,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 538,230 円　（　　　　　　 4,523 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,200,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,266,880 円（　　　　　 19,049 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,100,290 円
②総費用	538,230 円
③純収益　①－②	2,562,060 円
④建物等に帰属する純収益	2,266,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	295,180 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	287,417 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,415 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,987,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
伊豆の国 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊豆の国 5-1

静岡県

静岡第１

氏名

不動産鑑定士　鍋田　俊彦

TEL.

鑑定評価額

10,200,000 円

１㎡当たりの価格

85,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊豆の国市長岡字井戸向１０７８番２２				②地積　(㎡)	119 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ3	土産店、旅館等が建ち並ぶ温泉街の商業地域	東6.8m市道、背面道	水道、下水	伊豆長岡 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 70 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

６．８ｍ市道　　　
二方路

交通

施設

伊豆長岡

2.2km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

コロナ禍の長期化を受けて顧客の減少が続いている。商業地需要は減退しているため当面は低調な状態が続くも
のと予測する。地価は当面、下落傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 85,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伊豆の国市を中心に函南町、伊豆市等の隣接市町の商業地域である。需要者の中心は店舗経営を目的とす
る個人事業者、小規模法人であり、地元需要が大部分で圏外からの需要は乏しい。当該地域は温泉街にあるため土産物
店、飲食店等の小規模店舗が多く、コロナ禍の長期化を受けて顧客は減少しており、先行きも不透明な状態が継続して
いるため需要は弱い。取引の中心となる価格帯は用途、目的により様々である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域を含む周辺商業地域は低層店舗が中心の商業地域であり、土地の高度な利用は為されていないほか、賃貸需要
の減退や賃料総額の上限もあって収益価格は比準価格に比較して低位に求められた。近隣地域では土地の取引に当たっ
ては自用目的が中心とみられ、賃料収入に基づく収益性に基づいた取引はみられない。以上より、実証性に優る比準価
格を標準として収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊豆の国 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 81,300 円／㎡

[ 97.7]
100

100
[100.0]

100
[ 92.9]

[100.0]
100

85,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の長期化による顧客の減少、消費動
向の減退により観光業の低迷が続いている。
新規の出店意欲は弱く商業地についての需要
は減退している。

温泉街の中の旧来の商業地域であり発展性も
弱く、特段の変動要因は見受けられない。観
光業も停滞傾向であることから商業地需要は
低迷している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊豆の国 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ第１ -22	伊豆の国市		更地	（　）	長方形	西11m国道、北5m、角地		準住居 (70,200)
b	５Ｋ第１ -140	伊豆の国市		更地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	５Ｋ第１ -144	伊豆の国市		更地	（　）	ほぼ台形	南東8m県道、中間画地		商業土砂災警特別区域 (90,400)
d	５Ｋ第１ -934	田方郡函南町		建付地	（　）	台形	北西10m県道、中間画地		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,831	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	64,565	100 [ 76.2]	84,731	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	84,700
b	(　 ) 90,506	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	85,761	100 [ 101.5]	84,494		84,500
c	(　 ) 89,300	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	86,085	100 [ 98.9]	87,042		87,000
d	(　 ) 68,036	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	74,764	100 [ 88.0]	84,959		85,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,500 円／㎡]

伊豆の国 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,069,208	533,872	2,535,336	2,252,800	282,536	（　0.9737） 275,105	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,731,354 円　　　　（　 48,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊豆の国 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	60.00	Ｓ3	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	119 ㎡	8.5 m x 14.0 m	前面道路：市道　 6.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗。２、３階共同住宅、各階１ＤＫ２戸、平均専有面積２５．５㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	100.0	60.00	1,980	118,800	6.0	712,800
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	60.00	100.0	60.00	1,345	80,700	2.0	161,400
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		280,200		1,035,600
								0

⑨年額支払賃料	280,200 円　×　12ヶ月　＝　 3,362,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,362,400 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 302,616 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,059,784 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,035,600 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,424 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,069,208 円　　　　（　 25,792 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５Ｋ伊豆の国　　　　-9	2,414 ( 2,410)	100 [100.0]	[ 98.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [119.0]	100 [100.0]	1,988	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,990 円/㎡　月額支払賃料（　 1,980 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５Ｋ伊豆の国　　　　-17	1,893 ( 1,890)	100 [100.0]	[ 98.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,061
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊豆の国 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	128,000 円	32,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	100,872 円	3,362,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 224,000 円	32,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	32,000 円	32,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,000 円	32,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 533,872 円　（　　　　　　 4,486 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,000,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,252,800 円（　　　　　 18,931 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,069,208 円
②総費用	533,872 円
③純収益　①－②	2,535,336 円
④建物等に帰属する純収益	2,252,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	282,536 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	275,105 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,312 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,731,354 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,200 円／㎡）