別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 伊豆の国 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊豆の国 -7 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　隆史   TEL.

鑑定評価額 7,440,000 円  １㎡当たりの価格 54,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊豆の国市吉田字山畑１１０３番８８ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｓ3 中規模一般住宅に寮 等が見られる高台の 住宅地域 北西7m市道 水道、下水 大仁 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    10 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 大仁駅北東方 1.0km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅等が見られる高台の住宅地域で、格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持すると予測 する。人口の減少等による宅地需要の減退から、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊豆の国市を中心に三島市南部、函南町、伊豆市の伊豆箱根鉄道沿線の住宅地域一円。需要者は同一需給 圏に居住する３０歳代前後の一次取得者層が中心で、圏外からの転入は少ない。大仁駅北東方の高台に位置する周囲に は災害懸念がある地域で、地域経済の低迷や人口減による潜在需要の弱まり等からも需要は低迷しており、地価は下落 傾向で推移している。土地の中心価格帯は、１，０００万円程度まで、新築戸建住宅では２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅建設目的での取引を中心に市場は形成されており、信頼性のある取引事例を収集のうえ適切に選択 した。標準地は戸建住宅地域に存することから、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法は規範性に乏しいの で適用しない。従って、伊豆の国市の住宅地の市場動向等を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映 した取引事例から試算した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊豆の国 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,000 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [103.0] 100 [150.2] [100.0] 100 54,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少や高齢化率の高まりのほか、地域 経済もやや弱く、隣接市町からの転入も少な いことから、宅地需要は軟調で推移している 。 高台に位置し、周囲に災害懸念のある傾斜地 もみられ、需要は弱く、地価は下落傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％