別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 伊豆の国 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊豆の国 -2 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　河口　健   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 44,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊豆の国市韮山多田字上町７０５番１ ②地積 　(㎡) 285   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 北東4.2m市道 水道 原木 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 原木駅東方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 里山の西麓の旧来の農家住宅と一般住宅が混在する既成集落地域で、特段の地域要因の変動は見られず、当面は 現状のまま推移するものと予測される。人口減・高齢化の進行により地価は継続的に下落と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大場駅以南の伊豆箱根鉄道駿豆線沿線における農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域一円。需要者の中 心は地縁性を帯びる個人である。東方に山林、西方には田畑が広がる農家集落で、河川氾濫による浸水の恐れが多少あ るほか、土砂災害の恐れも若干ある。旧韮山町中心部に比較的近いが、人口減・高齢化の進行により宅地需要は慢性的 に弱い。需要の中心となる価格帯は更地で１，０００万円台の前半程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の既存集落にあり、再調達原価の把握が困難であるため積算価格は求めることができなかった。また 、近隣地域及びその周辺には共同住宅は見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算も断念した。そ こで実証性の高い比準価格を標準とし、さらに代表標準地の価格との均衡に十分留意し、市場の需給動向をも検討の上 、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊豆の国 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,000 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [103.0] 100 [182.0] [100.0] 100 44,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の衰退傾向と市人口の減少傾向で、 全般的に宅地需要が弱まっている中で、令和 元年の台風被災以降は浸水懸念のある地区の 需要が特に弱い。 狩野川、柿沢川から一定の離隔があるが、浸 水の恐れが多少あるほか、山麓に位置するこ とから土砂災害の恐れも若干ある。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％