別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 菊川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   菊川 -4 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　丸山　哲生   TEL.

鑑定評価額 4,900,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 菊川市高橋字池之谷３７７１番３７ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東5m市道 水道 菊川 9.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 旧小笠町郊外で県道背後の住 宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 菊川駅南方 9.4km 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 旧小笠町郊外の区画整然とした住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当面の間現状を維持すると予測する。 地縁性に加え生活利便性も劣ることから、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧小笠町を中心とした住宅地域である。需要者は当該地域に地縁がある者が中心で、圏外からの転入は少 ない。旧小笠町郊外の区画整然とした住宅地域であるが、菊川市中心部から遠く、生活利便性が劣ることから、需要は 弱い。土地は概ね５００万円から８００万円程度、土地建物では概ね２０００万円から２３００万円程度が需要の中心 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域で、最有効使用及び市場参加者の観点から収益価格は試算しなかった。一方、 対象標準地は居住の快適性・利便性等を重視する住宅地域に存し、自己使用目的で取引されるのが一般的であることか ら、市場の実態を反映した比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　掛川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,900 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [ 92.1] [104.0] 100 22,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 菊川駅、菊川ＩＣ周辺を中心に住宅地需要は 堅調で人口も微増傾向だが、市街地から遠方 の旧小笠町は住宅地需要が弱く、人口も減少 傾向である。 旧小笠町郊外の住宅地域であり、利便性に劣 る地域であることから需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％