別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 菊川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   菊川 -2 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　丸山　哲生   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 46,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 菊川市本所字水神１７２９番 ②地積 　(㎡) 319   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が見られ る区画整理済の住宅 地域 東6m市道 水道、下水 菊川 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東名高速菊川ＩＣ東側の区画 整理済みの住宅地域 街 路 基準方位　　北　６ ｍ市道 交通 施設 菊川駅南方 1.8km 法令 規制 （都） ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済みの熟成した住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当面の間現状を維持すると予測する。需給動 向は安定しており、地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は菊川市及びその周辺市の住宅地域である。需要者は市内在住の１次取得者が中心であるが、周辺市からの 転入も見られる。東名菊川ＩＣ近くの区画整理済の熟成した住宅地域であり、隣接地域には新規分譲地等の宅地供給が 多く見られるが、利便性が良好なことから相応の需要もあり、需給動向は比較的安定している。需要の中心となる価格 帯は、土地は１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建は２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域で、最有効使用及び市場参加者の観点から収益価格は試算しなかった。一方、 対象標準地は居住の快適性・利便性等を重視する住宅地域に存し、自己使用目的で取引されるのが一般的であることか ら、市場の実態を反映した比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　掛川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,400 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [157.6] [102.0] 100 46,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 菊川駅、菊川ＩＣ周辺を中心に住宅地需要は 堅調で人口も微増傾向だが、市街地から遠方 の旧小笠町は住宅地需要が弱く、人口も減少 傾向である。 東名菊川ＩＣに近い区画整理済みの熟成した 住宅地域であり、相応の利便性も認められる ことから需要は底堅く、地価は安定している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％