別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 菊川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   菊川 -1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　丸山　哲生   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 58,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 菊川市堀之内字南海戸１６１３番３ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (70,200) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理済の住宅地 域 南6m市道 水道、下水 菊川 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 菊川駅に近い区画整理済みの 住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 菊川駅南方 480m 法令 規制 （都） １住居 (70,200) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 菊川駅に近い区画整理済みの住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面の間現状を維持すると予測する。需給動 向は安定しているため、地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は菊川市及びその周辺市の住宅地域である。需要者は菊川市在住の１次取得者が中心であるが、周辺市から の転入も見られる。駅に近い区画整然済みの住宅地域であり、周辺は公共施設、利便施設等が集積し利便性が高いこと から、需要は安定している。需要の中心となる価格帯は、土地は１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建は２ ，５００万円から３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ菊川駅に近い住宅地域で、標準地の画地規模や周辺の賃貸市場を勘案すると、市場性の ある賃貸住宅を想定することが困難であることから、収益価格は試算しなかった。近隣地域は居住の快適性・利便性等 を重視した自己使用目的の取引が中心であることから、市場の実態を反映した比準価格に基づき、代表標準地との検討 を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　掛川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,400 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [128.6] [105.0] 100 58,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 菊川駅、菊川ＩＣ周辺を中心に住宅地需要は 堅調で人口も微増傾向だが、市街地から遠方 の旧小笠町は住宅地需要が弱く、人口も減少 傾向である。 菊川駅に近く利便性の高い住宅地域であり、 需要は底堅い。地域要因に格別の変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％