別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 御前崎 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御前崎 5-1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅博   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 29,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御前崎市池新田字中雨垂坪３９２１番１３外 ②地積 　(㎡) 591   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 2:1 店舗兼住宅 Ｓ2 低層店舗等が建ち並 ぶ県道沿いの商業地 域 西21.8m県道 水道、下水 菊川 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２１．８ｍ県道 交通 施設 ＪＲ菊川駅南方 15.0km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 沿道店舗等が並ぶ県道沿いの路線商業地域で、特別な変動要因はなく当面現状を維持するものと思料する。地価 は今後の景気動向にもよるが、基本的には若干の下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は御前崎市のほか中東遠の郊外の商業地域一円。需要者は地元で店舗、事業所を展開する法人、個人事業者 を中心とする。県道沿いに沿道店舗、飲食店舗、住宅等が混在する商業地域であるが、人口減少が進む原発立地自治体 であり、車両交通量も少なく、商況は厳しい状況にあることから、地価水準は下落基調が続いている。周辺での商業地 の取引は少なく、中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一県道沿いには賃貸物件も見られるが、自用の店舗等が主体であり、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は 非適用とした。本件評価においては、旧浜岡町の県道及び国道沿いの４事例を採用し比準を行っており、市場性を反映 した価格が得られたものと判断される。よって、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は飲食関連 では依然としてあるものの、商業地全般とし ては土地需要の落ち込みは少ない。 集客力のある店舗等が見当たらず、人口減少 も続いており、全般的に土地需要は弱い状態 が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％