別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 伊豆 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊豆 -5 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　和泉　清明   TEL.

鑑定評価額 8,900,000 円  １㎡当たりの価格 33,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊豆市本立野字坊６５１番３ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか公営 住宅等も見られる住 宅地域 北東5.7m市道 水道、下水 修善寺 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　５ ．７ｍ市道 交通 施設 修善寺駅南西方 2.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の一般住宅地域で当分の間、現状のまま推移するものと予測する。地域経済の低迷から地価は弱含みで推移 するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伊豆箱根鉄道沿線の伊豆市、伊豆の国市の住宅地域。需要者の中心は、伊豆市内の居住者ないし通勤者 が大部分を占め、域外からの需要は少ない。伊豆市中心部から離れた郊外の農家集落地域で利便性は劣る。伊豆市は地 域経済の低迷に加え沼津市や三島市との距離もありベッドタウンとしての需要も弱く、地価は弱含みと見られる。土地 で８００～１，４００万円程度、新築戸建住宅の場合、２，０００～３，０００万円程度の総額となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用目的での取引がほとんどを占める郊外の戸建住宅地域であり、アパート等の収益利用はほぼ認められ ない。後述の理由により収益還元法の適用が困難であり、価格形成においては、地域間等の水準比較が重視されている 。したがって、実証的な比準価格を標準として、需給動向及び前年公示価格等からの推移の検討も踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の中心となる観光業は低迷し、ベッ ドタウンとしての需要も低調であることから 人口減少、高齢化の進行は止まらない。 交通アクセスは向上したが、地域経済は衰退 しており、需要は弱く、地価の下落傾向が続 いている。 近隣地域における地位は、中庸であり、特に 記載すべき変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％