別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 伊豆 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊豆 -4 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　竹石　敦   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊豆市熊坂字稲熊６０２番 ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等も見られる住宅地 域 南西4.5m市道 水道、下水 大仁 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成２９年３月末に線引きが 廃止され非線引都市計画区域 となった。 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 大仁駅南西方 1.3km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 線引き廃止後も土地利用状況に特に変化はないことから、今後も現在の地域の状況が続くものと予測する。人口 減少等により郊外部の需要は非常に弱くなっており、地価は今後も下落を続けるものと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊豆市を中心に、伊豆の国市も含む住宅地域。中心的な需要者は市内在住の一次取得者で、移住需要を含 む外部からの流入は殆ど見られない。牧之郷駅周辺に多少の新規分譲が見られるが、沼津、三島両市からは距離的に離 れ、ベッドタウン需要も殆どないことから、需給共に少ない状況が続いている。取引の中心は、土地のみでは５０坪程 度で１，０００万円弱、新築戸建では２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周囲には農地も多く、従前は市街化調整区域であった戸建住宅地域で、アパート等の賃貸想定は非現実的なため、収益 価格は試算しなかった。郊外部での取引が少ないため、古い事例や隣接市の事例も採用したが、市場参加者は市場にお ける取引価格水準を意識して取引を行うため、こうした需要行動に合致した実証的な比準価格を採用し、代表標準地と の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊豆の国 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,000 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [103.0] 100 [169.4] [103.0] 100 49,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口の減少が顕著で、高齢化率も４０％ を超えている。三島、沼津のベッドタウン的 な性格は薄く、移住需要も殆どない。 周辺には農地等が多く残されているが、宅地 化は進んでいない。居住環境が劣り、需要は 引き続き弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +64.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％