別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 湖西 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖西 9-1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　河原崎　誠   TEL.

鑑定評価額 1,670,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖西市境宿字門原５５４番２ ②地積 　(㎡) 76,368   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 工場 大規模の工場が建ち 並ぶ内陸型工業地域 北東14m市道、東側道 水道、ガス 新所原 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 300.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    75,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 愛知県境に近い工業地域 街 路 １４ｍ市道 交通 施設 ＪＲ新所原駅南東方 1.7km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因もないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。内陸部の工業地域への需要は比較的 安定している。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ、工場地である。 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね静岡県西部から愛知県東部の工業地域。需要者は県内外の法人が中心である。愛知県との県境に製造 業関連の工場が建ち並ぶ工業地域である。対象標準地周辺は内陸部の工場集積の高い地域であるが、コロナ禍によ工場 地の土地価格への影響は緩和傾向にある。規模等による差が大きく取引の中心となる価格帯の把握できない状況にある 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模工場が建ち並ぶ工業地域であり、賃貸市場が成立していないことから収益還元法を適用しなかった。自用目的の 取引を中心とする地域であり、市場参加者は類似する地域内での取引価格を重視して取引を行うものと判断する。以上 より、鑑定評価額の決定に当たっては、市場動向等に留意し、類似の標準地との検討を踏まえ、取引事例から求めた市 場性を反映した比準価格を採用することが適切と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松浜北 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,400 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [131.6] [100.0] 100 21,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新たな工場用地の造成も進められている。コ ロナ禍による不動産市場への影響は緩和傾向 にある。 湖西市西部、愛知県との県境に近い台地上の 工業地域で、地域要因に大きな変動は見られ ず、土地需要は堅調である。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％