別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 湖西 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖西 -10 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　河原崎　誠   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 39,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖西市岡崎字新古５９５番３ ②地積 　(㎡) 314   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 農地の中に一般住宅 等が見られる住宅地 域 南5.2m市道 水道 新所原 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新所原駅東方の市街化調整区 域内の住宅地域 街 路 基準方位北　５．２ ｍ市道 交通 施設 新所原駅東方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域あり、格別の変動要因は無く、当分の間現状を維持するものと予測する。土地の需 要は弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ、戸建住宅地である。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね湖西市、浜松市、豊橋市の住宅地域である。需要者の中心は湖西市に地縁のある１次取得者層であり 、周辺地域からの転入は少ない。近隣地域は新所原駅東方の市街化調整区域内の住宅地域であり、利便性、住環境に劣 ることから需要は弱含みである。土地は概ね１０００万円から１３００万円程度、土地建物では概ね２３００万円から ２７００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は新所原駅東方の周囲には農地も残る市街化調整区域内の住宅地域である。標準地の周辺では自用 の戸建住宅が主で賃貸アパート等は見られないので、収益価格は試算しなかった。以上より、鑑定評価額の決定に当た っては、市場動向等に留意し、代表標準地との検討も踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用することが適切と判断 し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖西 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,800 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [120.2] [103.0] 100 39,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性、住環境の優劣、被災リスクによる２ 極化傾向にが見られ、コロナ禍による不動産 市場への影響は緩和傾向にある。 湖西市郊外の市街化調整区域内の住宅地域。 利便性に劣る地域であることから需要は弱含 みである。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％