別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 湖西 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖西 -8 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　河原崎　誠   TEL.

鑑定評価額 8,930,000 円  １㎡当たりの価格 45,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖西市新居町内山字林ノ谷３６６番７９ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南5m市道 水道、ガス、下水 新居町 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 新居地区南西部の区画整然と した住宅団地 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ新居町駅南西方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 格別な変動要因は見当たらず、戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地として今後も現状を維持するものと予測する。また 地価は台地上ではあるが、利便性がやや劣るた需要は弱く、地価は弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ、戸建住宅地である。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湖西市を中心に、浜松市西部方面を含む住宅地域の圏域。需要者は同一需給圏内に存する第一次取得者が 中心である。旧新居町中心部から南西方に位置する台地上の住宅地で、坂路も多く、利便施設への接近性が劣り、需要 は弱含みである。需要の中心となる価格帯は土地は９００万円～１，０００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万 円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。アパート等の賃貸住宅もほとんど見られず、共同住宅等の収益物件を想定するこ とは困難なため、収益価格は試算しなかった。自用目的が中心であり、居住の快適性を重視する地域であることから、 市場動向等に留意し、代表標準地との検討も踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用することが適切と判断し、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖西 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,900 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [161.2] [105.0] 100 45,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性、住環境の優劣、被災リスクによる２ 極化傾向にが見られる。コロナ禍による不動 産市場への影響は緩和傾向にある。 住環境は比較的良好な台地上の住宅地域であ るが、坂路が多く、利便性が劣るため、需要 は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％