別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 湖西 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖西 -7 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　河原崎　誠   TEL.

鑑定評価額 6,880,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖西市新居町新居字源太松１７５０番１８ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とす る既成住宅地域 南5m市道 水道、下水 新居町 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 全般的には低い標高の中にあ って小高い立地の既成市街地 内の住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ新居町駅南西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 格別な変動要因は見当たらず、既成市街地内の戸建住宅地域として今後も現状を維持するものと予測する。また 地価への土砂災害警戒区域指定の影響は緩和傾向にあり、地価は横這い乃至弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ、戸建住宅地である。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湖西市内の住宅地域。需要者は同一需給圏内に存する第一次取得者が中心であり、他地域からの転入者は 少ない。既成市街地内の住宅地域で、土砂災害警戒区域に指定されていることからし、需要は弱弱含み。需要の中心と なる価格帯は見出しにくいが、強いて言えば、土地は７００～８００万円程度、新築の戸建物件は２，２００～２，５ ００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地域で新居地区のほぼ中心にあるが、最寄駅からも遠く、周辺にはアパ－ト等の収益物件がほとんど見られな いことから収益価格は試算しなかった。自己利用目的の取引が中心で、居住の快適性を重視する地域である。よって、 代表標準地との検討を踏まえ、市場動向等に留意し、市場性を反映した比準価格を採用することが適切と判断し、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖西 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,800 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [137.8] [105.0] 100 34,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性、住環境の優劣、被災リスクによる２ 極化傾向にが見られる。コロナ禍による不動 産市場への影響は緩和傾向にある。 旧新居町の中心に位置する小高い立地の既成 市街地内の住宅地域である。土砂災害警戒区 域指定の影響は緩和傾向にある。需要は弱含 みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％