別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 湖西 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖西 -4 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅博   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖西市南台４丁目１１１６番１５５ ｢南台４－７－５５｣ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西4m市道 水道、ガス 新所原 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ新所原駅南東方 750m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 新所原駅徒歩圏内の住宅地域であり、当面現状の住環境が維持されるものと思料する。地価は今後の景気動向に もよるが、基本的には若干の上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に湖西市の市街化区域内の住宅地域。需要者は市内に居住する一次取得者を中心とし、新所原駅徒歩圏 内であり他市町からの転入も見られる。駅徒歩圏内にあり利便性の良さから相応の需要が認められるため、地価水準は 若干の上昇傾向で推移している。土地は総額で１，０００万円～１，５００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万 円～３，０００万円程度が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多く建ち並ぶ地域であり、画地規模、街路幅員等から収益還元法は非適用とした。本件評価においては、新 所原駅を最寄り駅とする代替競争関係を有する４取引事例を選択し比準を行っており、市場性を反映した価格が得られ たものと判断される。住環境を重視した自用目的の取引が中心の地域であることから、比準価格をもって、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖西 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,900 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [113.0] [100.0] 100 62,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源価格上昇や日米金利差拡大を受けた円安 による物価上昇の勢いが強まっているが、一 方低金利で利便や環境の良い住宅地の需要は 概ね堅調である。 新所原駅徒歩圏内の住宅地域で格別の変動は ないが、人気のあるエリアとして土地需要は 底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％