別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 湖西 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖西 -3 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　岡野　五郎   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 83,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖西市駅南２丁目２８０３番 ｢駅南２－１３－３｣ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス 新所原 460m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 新所原駅に近い区画整然とし た住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ新所原駅南東方 460m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 駅に近い戸建住宅地域として今後も現状を維持するものと思料される。生活利便性と住環境に優れることから需 要は堅調であり、地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湖西市、浜松市西部及び豊橋市内の住宅地域である。需要者の中心は市内在住の第一次取得者層であるが 、周辺地域からの転入も見られる。近隣地域はＪＲ新所原駅に近い区画整然とした住宅地域であり、利便性、住環境に 優れることから選好性は高い。土地は概ね１，３００万円～１，８００万円程度、土地建物では概ね２，８００万円～ ３，３００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺利用状況及び賃貸市場等に鑑み、収益性が土地価格形成の指標となり得ていない為、収益価格は試算しなかった。 自用目的の取引が中心であり、市場での成約価格を指標に価格が形成される住宅地であることから、実証的な比準価格 を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖西 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,900 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [ 85.8] [102.0] 100 83,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地を中心にコロナ禍からの回復傾向が見 られるが、選好性の低い地域や商業地は依然 弱含んでいる。 ＪＲ新所原駅に近い区画整理済みの住宅地域 。住環境、利便性は良好であり、地価は強含 みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.6 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％