別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 湖西 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖西 -2 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　岡野　五郎   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 70,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖西市鷲津字小名川１０４０番１外 ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い住宅 地域 北5m市道 水道、ガス、下水 鷲津 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 戸建住宅を中心とする既成住 宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ鷲津駅南方 900m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする既成住宅地域として、今後も現状を維持するものと思料される。選好性の高い地域である ことから、地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湖西市を中心に、隣接する浜松市西部を含む住宅地域一円。需要者の中心は市内に在住する第一次取得者 層であるが、周辺地域からの転入も見られる。ＪＲ鷲津駅にも近く周辺に生活利便施設も多いことから、選好性は高い 。土地は概ね１，３００万円～１，８００万円程度、土地建物では概ね２，８００万円～３，３００万円程度が需要の 中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺利用状況及び賃貸市場等に鑑み、収益性が土地価格形成の指標となり得ていない為、収益価格は試算しなかった。 自用目的の取引が中心であり、市場での成約価格を指標に価格が形成される住宅地であることから、実証的な比準価格 を採用し、市場動向等にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　湖西 -1                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     69,900 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地を中心にコロナ禍からの回復傾向が見 られるが、選好性の低い地域や商業地は依然 弱含んでいる。 ＪＲ鷲津駅南方の住宅地域。生活利便性に優 れた地域であることから、地価は強含みであ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％ +0.4 ％