別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 湖西 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖西 -1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅博   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 48,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖西市鷲津字分川３０１０番 ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 鷲津 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ鷲津駅南東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因はなく、整備された住宅地域として現状を維持するものと思料する。地価は今後の景気動向にも よるが、基本的には若干の上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に湖西市の市街化区域内の住宅地域。需要者は市内に居住する一次取得者を中心とし、他市町からの転 入も見られる。湖岸に近いものの大型商業施設にも近く利便性の良い住環境で土地需要は底堅く、地価の値頃感も窺え ることから、地価水準は概ね安定した状態で推移している。土地は総額で９００万円～１，３００万円程度、新築の戸 建物件は２，４００万円～２，８００万円程度が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主体とする第一種低層住居専用地域に位置し、住環境、行政的条件等から収益物件の想定は困難であるため 収益還元法は非適用とした。本件評価においては、対象標準地と同じ表鷲津地区を含む４事例を採用し比準を行ってお り、市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖西 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,900 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [148.4] [102.0] 100 48,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源価格上昇や日米金利差拡大を受けた円安 による物価上昇の勢いが強まっているが、一 方低金利で利便や環境の良い住宅地の需要は 概ね堅調である。 湖岸に近いが、地価の値頃感もみられる地域 であり、土地需要は比較的底堅い状態にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％