別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 裾野 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   裾野 9-2 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　弘樹   TEL.

鑑定評価額 30,100,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 裾野市今里字蒲畑３４７番１８ ②地積 　(㎡) 848   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1:2.5 倉庫 Ｓ1 大工場、倉庫等が見 られる内陸型工業地 域 南7.8m市道 水道、ガス 岩波 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   400 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ７．８ｍ市道 交通 施設 岩波駅北西方 3.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 裾野インターチェンジに近い工場、倉庫等が見られる工業地域である。大規模工場移転による影響が懸念された がウーブンシティの開発が決まり、当面は現状維持と予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は裾野市、御殿場市を中心とした県東部の工業地域である。需要者は製造業や流通業務を営む県内外の中小 法人が中心となる。当地区は国道２４６号線や東名高速道路ＩＣに近く利便性に優るほかウーブンシティへの期待もあ って地価は概ね横這いで推移している。取引される敷地規模や価格帯が一様ではなく、需要の中心となる価格帯を把握 することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の工場、倉庫を中心とする工業地域であり、賃貸用工場等の取引が見られず、賃料の把握が困難なこと から、収益価格は試算しない。工業地の取引は少ないため取引事例は広域より採用せざるを得なかったが、補修正・要 因比較は適正で規範性のある比準価格が求められた。よって、市場性を反映させた実証性を有する比準価格を中心に、 代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　裾野 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [141.3] [100.0] 100 35,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業の設備投資は一部で慎重な姿勢が続くが 新型コロナの影響は落着きつつあり、工業地 の地価は比較的安定している。 裾野インターチェンジに近接した地域で物流 倉庫等の需要がみられるほかウーブンシティ への期待もある。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +34.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％