別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 裾野 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   裾野 -3 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　柳田　毅   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 86,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 裾野市石脇字久保田４０６番１５外 ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 裾野 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 裾野駅 2.8km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模一般住宅が多い既存の住宅地域で概ね現状程度で推移するものと予測する。地価も当面は概ね 安定的な推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は裾野市を中心に隣接市町の一部を含む住宅地域一円である。需要者は市内に居住する一次取得者を中心と するが、職住接近及び低位な地価水準を指向する市外転入者を一部含む。近隣地域は北部郊外の幹線道路背後に形成さ れた街路条件の劣る地域で大企業の撤退等から市全体の宅地需要が低下傾向で地価はやや下落傾向にある。中心価格帯 は土地で１，５００万円～２，０００万円程度、新築戸建で３，０００万円～３，５００万円程度と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域で戸建住宅指向が強いことから共同住宅等の収益物件は少なく自用目 的の取引が殆どである。郊外の規模が小さい画地は合理的、かつ、長期的に安定した賃貸経営が困難なため収益価格は 試算を断念した。以上、求めた試算価格は比準価格のみであるが、現実的、かつ、実証的な価格であることから当該価 格を前提に代表標準地価格等との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　裾野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    100,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [111.8] [100.0] 100 86,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少傾向にあり、高齢化も進み つつあるものの、新型コロナの影響は緩和さ れ、地価の下落幅は概ね縮小傾向にある。 地域要因に大きな変動はないものの、上記要 因により近隣地域の地価下落も縮小しつつあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％