別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 裾野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   裾野 -2 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 93,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 裾野市二ツ屋字宮上１１番７ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 裾野 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 裾野駅南西方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主体とした住宅地域で、近年は地域要因に特筆すべき変動は無く、当面は現状同様の住宅地域として 安定的に推移すると予測する。需給は概ね均衡しており、地価は概ね横這い傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は裾野市及びその隣接市町等の標準的住宅地域一円。需要者は当該地域に居住する３０～４０歳代前後の一 次取得者層が中心であるが、圏外からの転入も散見される。一部街路条件に劣る地域も見られるが、利便性は概ね良好 で、需給は概ね均衡している。需要の中心となる価格帯は土地で１，２００～１，７００万円、新築戸建で２，８００ ～３，５００万円前後と見られるが、画地規模や建物仕様等によりばらつきが大きい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地条件等に鑑み、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、市内における類似の取引事例から求めら れており、市場性を反映した実証的な価格と思料する。近隣地域は居住の快適性及び市場性に着目した取引が大半を占 める住宅地域であることから、比準価格の規範性は高いと思料する。以上から本件では、市場性を反映した比準価格を 概ね妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　裾野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    100,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [103.5] [101.0] 100 93,800  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 裾野市の人口は減少傾向であるが、新設住宅 着工戸数は回復傾向にある。物価高や金利の 動向等を背景に消費者マインドは慎重になっ ている。 一般住宅を主体とした住宅地域で住環境は概 ね良好であり、需給は概ね均衡している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％