別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 下田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下田 -2 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　正弘   TEL.

鑑定評価額 9,550,000 円  １㎡当たりの価格 57,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下田市東中１０番１２ ｢東中１０－１２｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 津波災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 下田 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 下田駅北方 1.3km 法令 規制 （都） １中専 (60,150) 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 下田市の比較的選好性の高い住宅地域である。当該地域において特段の変動要因は認められず、当面は現状のま ま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下田市内の住宅地域である。需要者は下田市内に居住する３０～４０代の一次取得者が中心であり、同一 需給圏外からの流入は少ない。下田市は少子高齢化及び人口減少も続いているため、新規の住宅取得需要は弱い。市場 の中心価格帯は土地で５００万～１０００万円程度、新築の戸建住宅で２０００万～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく駐車場を含むアパート等の想定が困難なため、収益還元法は非適用とした。近隣地域及び周辺では自 用目的の取引により価格形成がなされ、市場参加者は主として類似不動産の取引価格を指標として意思決定を行うこと が通常である。市場で成立した現実の取引事例を基礎とする比準価格は実証的あり、かつ高い規範性が認められること から、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,600 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [102.0] 100 [ 80.0] [102.0] 100 57,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の高齢化や少子化等が進み、宅地需要も 減少傾向にある。 利便性が比較的良好な住宅地域であるが、津 波懸念等もあり需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％