別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 袋井 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   袋井 -6 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　小泉　喜洋   TEL.

鑑定評価額 20,700,000 円  １㎡当たりの価格 69,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 袋井市愛野南２丁目６番１２ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を主とする 区画整理済の新興住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 愛野 390m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ愛野駅徒歩圏内の区画整 理済み地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 愛野駅南東方 390m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 小笠山運動公園エコパスタジアムへ連絡するＪＲ愛野駅南側の区画整理地域で発展期待が大きく、新興の住宅地 域として土地利用が増加している。供給は少なく需給は逼迫気味で地価は強含みでの推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は袋井市内のＪＲ袋井駅及び愛野駅近郊の住宅地域一円。需要者は市内に居住する一次取得者が中心であり 、他市町からの転入も見られる。市街地近郊の住宅地域は隣接市に比べ地価水準が手頃で、利便性や良好な住環境から 需要は概ね堅調。区画整理等による供給も多く需給は安定傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地が１ ，４００万円～２，１００万円程度、新築の戸建住宅の供給は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引を中心とする住宅地域で、共同住宅も介在するものの賃貸経営には一定の土地面積を要す る地域で、価格形成においては収益性よりも居住の快適性等が重視されている。周辺では複数の信頼性の高い取引事例 が確認され収集選択できた。よって最近の市況動向を考慮の上、代表標準地との検討結果に留意し、実証的な比準価格 を標準として、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　掛川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,400 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [103.6] [100.0] 100 69,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の収束傾向から市街地近郊の市況は 回復傾向、南方郊外部は依然弱含みで、水害 等による選別は厳しい中、過疎化もあり弱含 み傾向。 区画整理済み地域として周辺を含め住宅は増 加傾向。利便性と良好な住環境から、供給が 少ない中、需給は堅調に推移した。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.1 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％