別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 袋井 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   袋井 -5 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　小泉　喜洋   TEL.

鑑定評価額 8,240,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 袋井市梅山字井沼２３９１番１７ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、下水 袋井 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧浅羽町中心部近くの住宅地 域 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 袋井駅南方 4.5km 法令 規制 （都） １中専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 旧浅羽町中心部近くの住宅地域で農地も周囲にみられ、利用状況に変化はない。役所支所等は近郊で一定の利便 性があり、市北部に比べ相対的に需要は弱いものの、既に水準は低位で地価は横這いでの推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は袋井市旧浅羽町を中心に周辺都市南部の住宅地域一円。市場参加者は市内在住の一次取得者層が中心で、 市外からの転入は少ない。袋井市南部は市町合併前の旧町地域が多く、相対的に需要が弱いものの、地価水準は低位で 市中心部等との利便性は比較的良好であることから取引はある程度みられる。需要の中心となる価格帯は土地のみの場 合７００万円～１０００万円前後、建売住宅の場合２２００万円～２５００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引を中心とする郊外部の住宅地域である。価格形成においては居住の快適性等が重視されて おり、賃貸需要は乏しく標準的な収益想定は困難で収益価格は試算しない。取引は郊外部を広域に収集し、規範性ある 取引事例を選択できた。よって最近の市況動向を考慮の上、実証的な比準価格を標準として、代表標準地との検討結果 及び前年標準地価格からの変動動向に留意し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　磐田 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,100 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [ 56.9] [100.0] 100 31,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の収束傾向から市街地近郊の市況は 回復傾向、南方郊外部は依然弱含みで、水害 等による選別は厳しい中、過疎化もあり弱含 み傾向。 市役所支所に近い区画整然とした住宅地域で 、低位な地価水準と利便性からコロナ禍の影 響も少なく横這いで推移した。 方位は北西向きで、代替競争関係にある他の 不動産と比較して市場競争力は普通。個別的 要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  -0.4 環境　　　　　　 -42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％